一、"商品房預(yù)售許可證與預(yù)售合同關(guān)系探討"

沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，不可以簽預(yù)售合同。預(yù)售房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售的行為屬于違法，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效。 法律依據(jù)
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條
商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
《商品房銷售管理辦法》第六條
商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

引用法規(guī)
[1]《城市商品房預(yù)售管理辦法》 第五條
[1]《商品房銷售管理辦法》 第六條

二、"商品房預(yù)售限制條件及其意義"

1.商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

2.為了保護(hù)廣大購(gòu)房者的權(quán)益，國(guó)家對(duì)商品房的預(yù)售有著較為嚴(yán)格的法律限制。

3.其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?br>

4.《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”等規(guī)定對(duì)商品房的預(yù)售條件、市場(chǎng)準(zhǔn)入等予以事前調(diào)整及規(guī)范。

5.另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！?br>

6.《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)

引用法規(guī)
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十四條
[1]《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 第二十三條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十四條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十四條
[1]《城市商品房預(yù)售管理辦法》 第十條