一、預(yù)查封的定義及效力

預(yù)查封，是指對(duì)尚未在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。預(yù)查封效力與正是查封效力等同。
【法律依據(jù)】
關(guān)于印發(fā)《關(guān)于建立和完善執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制若干問題的意見》的通知第十二條，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院及時(shí)查詢有關(guān)房屋權(quán)屬登記、變更、抵押等情況，協(xié)助人民法院及時(shí)辦理房屋查封、預(yù)查封和輪候查封及轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并將有關(guān)情況及時(shí)告知人民法院。
被執(zhí)行人正在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)的，根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書的要求，停止辦理相關(guān)手續(xù)。輪候查封的人民法院違法要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，依法不予辦理。
債權(quán)人持生效法律文書申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，依法予以辦理。協(xié)助人民法院查詢有關(guān)工程項(xiàng)目的規(guī)劃審批情況，向人民法院提供必要的經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙等資料。
被執(zhí)行人正在申請(qǐng)辦理涉案項(xiàng)目規(guī)劃審批手續(xù)的，根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書的要求，停止辦理相關(guān)手續(xù)。
將房地產(chǎn)、建筑企業(yè)不依法履行生效法律文書義務(wù)的情況，記入房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)信用檔案，向社會(huì)披露有關(guān)信息。對(duì)拖欠房屋拆遷補(bǔ)償安置資金的被執(zhí)行人，依法采取制裁措施。

引用法規(guī)
[1]《關(guān)于建立和完善執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制若干問題的意見》 第十二條

二、預(yù)查封和查封有什么區(qū)別？

1、查封登記，是指國土資源行政主管部門根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿傻上加以記載的登記。預(yù)查封登記是指土地使用權(quán)、房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)登記的情況下，人民法院作出查封裁定，在取得權(quán)屬登記時(shí)，轉(zhuǎn)為正是查封。

2、預(yù)查封針對(duì)的對(duì)象實(shí)際上僅是被執(zhí)行人將要取得的財(cái)產(chǎn)，查封的是被執(zhí)行人的預(yù)期權(quán)利，在土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記轉(zhuǎn)為正式查封登記。預(yù)查封和查封在限制標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的效力上是一樣的。在人民法院預(yù)查封期間，任何人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。

3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十條國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
第六十一條，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

引用法規(guī)
[1]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第六十條
[2]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第六十一條