一、國有土地使用權出讓和轉讓的條件

我國的土地制度實行雙軌制，即土地歸國有和集體所有。根據(jù)法律的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)用地必須是而且只能是國有土地，開發(fā)用地獲得的途徑主要有兩個第一是通過協(xié)議出讓和招標、拍賣和掛牌的形式出讓取得;第二是從已取得國有土地使用權的開發(fā)企業(yè)或其他經(jīng)濟組織處轉讓取得。

二、國有土地租賃與土地使用權出讓的區(qū)別

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

出讓土地使用權必須服從國家主權。國家保留對出讓土地的司法管轄權、行政管理權和為公共利益征用出讓土地的權力等主權范圍內的全部權力。

國有土地租賃與土地使用權出讓主要區(qū)別

在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區(qū)別

第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場;國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場。

第二，法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓（或轉讓）取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，并定期向出租人支付租金的行為主體。

第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規(guī)定"國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。

引用法規(guī)
[1]《意見》 第六條

三、非法低價出讓國有土地使用權是否構成非法低價出的國有土地所有權問題。

關于“非法出讓土地使用權，構成非法低價出讓國有土地使用權，是否構成”的相關解答如下非法低價出讓國有土地使用權罪，是指國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)，濫用職權，非法低價出讓國有土地使用權，情節(jié)嚴重的行為。而非法低價出讓國有土地使用權罪構成有以下幾個要件（一）客體要件本罪侵犯的客體是國家對國有土地使用管理的正常活動。我國《土地管理法》[

1] 、《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、法規(guī)，對出讓國有土地使用權的批準權限、程序和要求等都作了明確具體的規(guī)定，這對于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強土地管理，促進城市建設和經(jīng)濟發(fā)展有著十分重要的作用。國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)，濫用職權，非法低價出讓國有土地使用權，就直接侵犯了國家對國有土地的使用管理制度，破壞了國有土地使用管理的正?；顒?。（二）客觀要件本罪在客觀方面表現(xiàn)為違反土地管理法規(guī)，徇私舞弊、濫用職權，非法低價出讓國有土地使用權，情節(jié)嚴重的行為。出讓，是指不以謀利為目的而賣出所享有的土地使用權。所謂土地使用權，是指對土地的占有、使用、收益的權利。違反土地管理法規(guī)，主要是指違反《土地管理法》[

2] 、《協(xié)議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》等有關出讓國有土地使用權的規(guī)定，如越權審批出讓或者出讓給不符合條件的單位與個人。低價出讓，是指以低于國有土地使用權最低價的價格出讓國有土地使用權。國家土地管理局1995年6月28日《協(xié)議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》就明確規(guī)定，協(xié)議出讓最低價由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門會同有關部門擬定，報同級人民政府批準后下達市、縣人民政府土地管理部門執(zhí)行。協(xié)議出讓最低價應當根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定。但直轄市、計劃單列市及省、自治區(qū)人民政府所在地的城市的具體適用比例，須報國家土地管理局核準?；鶞实貎r按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》確定。基準地價調整時，協(xié)議出讓最低價應當作相應調整。國家支持或者重點扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)及國家鼓勵建設的項目用地，可以按行業(yè)或項目分類確定不同的協(xié)議出讓最低價。確定協(xié)議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價。非法低價出讓國有土地使用權的行為必須情節(jié)嚴重才能構成本罪。雖有非法低價出讓行為，但情節(jié)尚不屬于嚴重，也不能以本罪論處。所謂情節(jié)嚴重，主要是指多次實施本罪行為，屢教不改的；大量非法低價出讓國有土地使用權的；非法低價出讓國有土地使用權造成國家利益重大損失的；因嚴重徇私而非法低價出讓國有土地使用權的；因其行為造成惡劣影響的；等等。根據(jù)1999年9月16日最高人民檢察院發(fā)布施行的《關于人民檢察院直接受理立案偵查案件立案標準的規(guī)定》（試行）的規(guī)定，涉嫌下列情形之一的，應予立案

1、非法低價 （包括無償）出讓國有土地使用權2公頃 （30畝）以上，并且價格低于規(guī)定的最低價格的60%的；

2、非法低價出讓國有土地使用權的數(shù)量雖未達到上述標準，但造成國有土地資產(chǎn)流失價值20萬元以上或者植被遭到嚴重破壞的；

3、非法低價出讓國有土地使用權，影響群眾生產(chǎn)、生活，引起糾紛，造成惡劣影響或者其他嚴重后果的。（三）主體要件本罪的主體為國家機關工作人員。任何國家機關工作人員，只要違法低價出讓國有土地使用權，情節(jié)達到了嚴重的程度，即可構成本罪。非國家機關工作人員則不能構成本罪。（四）主觀要件本罪在主觀方面必須出于故意，并且具有徇私的目的。即明知自己違反土地管理法規(guī)，在低價出讓國有土地使用權，但為了徇私而仍決意為之。過失不能構成本罪。對工作嚴重不負責任，玩忽職守，過失低價出讓國有土地的，即使構成犯罪，也不是本罪，而是玩忽職守罪。雖然出于故意，但不是為了徇私，也不能以本罪論處，構成犯罪的，應是濫用職權罪。刑法條文編輯第四百一十條國家機關工作人員詢私舞弊，違反土地管理法規(guī)，濫用職權，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役;致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑。認定編輯（一）行為人收受他人賄賂而徇私舞弊，濫用職權，非法低價出讓國有土地使用權的，又會牽連觸犯受賄罪，對之應擇重罪從重論處。（二）行為人出于牟利目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權包括國有土地使用權的，不是構成本罪，對之應以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪。處罰犯本罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役，致使國家或集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑。立案標準編輯非法低價出讓國有土地使用權罪是指國家機關工作人員詢私舞弊，違反士地管理法規(guī)，濫用職權，非法低價出讓國有土地使用權，情節(jié)嚴重的行為。涉嫌下列情形之一的，應予立案

1．非法低價（包括無償）出讓國有土地使用權 2公頃（30畝）以依上，并且價格低于規(guī)定的最低價格的60%的；

2．非法低價出讓國有土地使用權的數(shù)量雖未達到上述標準，但造成國有土地資產(chǎn)流失價值20萬元以上或者植被遭到嚴重破壞的；

3．非法低價出讓國有士地使用權，影響群眾生產(chǎn)、生活，引起糾紛，造成惡劣影響或者其他嚴重后果的。

引用法規(guī)
[1]《關于人民檢察院直接受理立案偵查案件立案標準的規(guī)定》 第四百一十條