一、買商品房解除合同了，商品房買賣合同解除有按揭貸款如何辦

1、銀行作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求或就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條規(guī)定“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?br>

2、商品房買賣合同解除后，再另行起訴，請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。

引用法規(guī)
[1]《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第25條
[1]《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第24條

二、購房者解除商品房買賣合同。可以解除合同備案嗎？

可以的；商品房買賣合同備案后可以撤銷，但是您需要與開發(fā)商協(xié)商一致或基于法定原因合同無效、撤銷、解除才能向房管局申請撤銷。

1、購房合同備案并非合同生效的法律要件，備案程序是行政行為，是否備案不影響購房合同的效力。

2、購房合同簽訂之后，合同雙方可以協(xié)商一致解除合同，也可以根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)定合同無效或者申請撤銷合同，合同約定的解除條件出現(xiàn)后，也可以依合同約定解除合同。

3、購房合同被認(rèn)定無效、撤銷或者被解除后，對于已經(jīng)進(jìn)行的備案可以撤銷。

三、房屋買賣的合同沒設(shè)置明確期限，是否需要解除合同

1、雙方簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定行使權(quán)力，履行義務(wù)。

2、當(dāng)事人就合同履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求債務(wù)人履行合同，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?，F(xiàn)在雙方簽訂的《房屋買賣合同》對合同價(jià)款沒有約定履行期限的情況下，賣方可以先向買方發(fā)出書面的催款函，當(dāng)然催款函中應(yīng)當(dāng)給買方留出必要的準(zhǔn)備時(shí)間，限期其履行給付房款的合同義務(wù)。如果買方在收到催告函后仍然拒絕支付房款，賣方可依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，與其解除合同。

四、已交付未過戶房屋買賣合同的解除

根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，存在以下情形時(shí)可以解除房屋買賣合同

1、開發(fā)商延期交房的；

2、開發(fā)商銷售手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效；

3、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的；

4、因國家政策原因不能辦理按揭貸款的；

5、商品房存在抵押或其他經(jīng)濟(jì)糾紛的；

6、商品房合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記時(shí)實(shí)測的面積誤差超過3%；

7、商品房質(zhì)量嚴(yán)重不合格影響正常居住使用的。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理
（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

引用法規(guī)
[1]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十四條