一、征地批文是合法征地的必要條件嗎？

此前，在明律師為大家初步解析了土地征收中“一書四方案”（點擊《如何利用“一書四方案”進(jìn)行征收維權(quán)?》）的與其在維權(quán)之中的作用。我們已經(jīng)知道，“一書四方案”層層上報的目的，是為了最終獲取征收土地的批準(zhǔn)文件，即通常所說的“征地批文”。顯然，征地批文在征地項目中居于核心地位，是一個項目能否啟動的最重要文件依據(jù)。那么，征地批文究竟是什么?現(xiàn)行法律、文件又對它有著什么樣的細(xì)化規(guī)定?本文，在明律師為大家解析這個極為重要的問題。我們首先來依據(jù)《土地管理法》的現(xiàn)行規(guī)定把這個問題進(jìn)行一下梳理我們知道，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地時，必須依法申請使用國有土地，而不能直接在集體土地上建設(shè)。這里所說的國有土地，就包括國家所有的土地（城市的），和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地（農(nóng)村的）。因此，要建設(shè)，就很可能涉及征地。按照土地的用途不同，又分為農(nóng)用地和建設(shè)用地。因此，這里就涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的問題，這也是征地項目發(fā)起前的必經(jīng)程序。省級人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。此外，大部分建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省級人民政府批準(zhǔn)。這里面就分為兩種情況了，簡單地理解，重大項目，國務(wù)院批;一般項目，省級政府批。農(nóng)轉(zhuǎn)建之后，就要辦理征收審批手續(xù)。其中征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的要由國務(wù)院批準(zhǔn);上述3種情形以外的，省級政府批準(zhǔn)并報國務(wù)院備案即可。這就是被征收人口中津津樂道的“征地批文”的法律規(guī)定。需要指出的是，為了各項建設(shè)工程及時啟動，應(yīng)當(dāng)盡量遵循對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)和對征地的批準(zhǔn)在同一政府一次辦理的原則，兼采“就高不就低”的準(zhǔn)則，即國務(wù)院、省政府各自權(quán)限內(nèi)能辦的一次辦，省政府權(quán)限內(nèi)無法一次辦的還要再上報國務(wù)院辦。具體規(guī)定大家可以參考《土地管理法》第45條的規(guī)定。通常來說，大家可以把這兩個東西當(dāng)做一個東西看待。至此，我們已經(jīng)清楚了征地批文是什么。簡單地說，征地批文有了，就可以“從山上下來”，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施了，此后便進(jìn)入了征地補償安置的程序中。沒有征地批文，這地就不能動，道理非常簡單?，F(xiàn)在的問題是，有了征地批文，征地項目就一定合法嗎?對此，北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳表示，答案是不確定的——至少有以下幾種常見的情況值得廣大被征收人注意其一，征地批文過期失效。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動失效;《國土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見》也規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效。據(jù)此，對于征地批文尾部的日期，被征收人應(yīng)特別予以關(guān)注。其二，超越法定審批權(quán)限的“拆分審批”。《決定》中還規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的審批權(quán)在國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府不得違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定下放土地審批權(quán)。嚴(yán)禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個建設(shè)項目用地拆分審批。也就是說，被征收人要看清征地批文的征地面積、性質(zhì)與審批主體是否相匹配，是否存在超越法定權(quán)限的問題?！安鸱謱徟钡哪康膭t在于規(guī)避國務(wù)院審批而試圖在省內(nèi)解決問題，這是為規(guī)定所明令禁止的。其三，“未批先占”與“少批多占”。《土地管理法》第76條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地……超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。此條即是對通常所說的“未批先占”和“少批多占”行為的法律責(zé)任規(guī)定，其直接責(zé)任人員將面臨黨紀(jì)、政紀(jì)處分直至被追究刑事責(zé)任。實踐中，這種“先上車后買票”的先斬后奏情形仍較為多見，故被征收人一定要注意審批的征地面積與實際的征地面積是否相吻合的問題。其四，“以租代征”需警惕。《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》規(guī)定，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。這種情形的出現(xiàn)意味著用地單位并沒有實際辦理征地審批手續(xù)，通常與村集體經(jīng)濟組織或村委會的違法行為相關(guān)。另一個被征收人普遍關(guān)心的問題是，征地批文如何才能看到呢?是否需要申請政府信息公開呢?陳麗芳律師指出，根據(jù)政府信息“公開為原則，不公開為例外”的規(guī)定，市、縣級人民政府必須主動公開以下信息

1. 國務(wù)院或省級人民政府依法批準(zhǔn)用地的批復(fù)文件，即本文所述的征地批文;

2. 地方人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院批準(zhǔn)用地的文件（有變化的要表述變化前后情況）;

3. 征地告知書以及履行征地報批前程序的相關(guān)證明材料;

4. 市、縣政府用地報批時擬定的“一書四方案”;

5. 征地批后實施中征地公告、征地補償安置方案公告等有關(guān)材料。據(jù)此，征地批文是政府應(yīng)當(dāng)依職權(quán)主動公開的信息，如果農(nóng)民朋友們看不到，就說明征收方存在程序違法的可能。在明律師最后想提示廣大被征收人的是，無論是征地批文還是“一書四方案”，均是極為復(fù)雜、專業(yè)的一整套審批文件。其中的審查必須細(xì)致，而不能簡單的以“有沒有”來判斷項目是否合法。譬如“一書四方案”中所涉及的勘測定界圖，就屬于依申請才能公開的。然而實踐中卻存在“圖”和“地、房”對不上的情況，甚至?xí)霈F(xiàn)用別的地方的圖冒充涉案項目圖紙的情形。被征收人若要實現(xiàn)維權(quán)目的，就務(wù)必要在公開、審查的過程中“膽大心細(xì)”，敢于申請敢于質(zhì)疑，必要時可需求專業(yè)征收維權(quán)律師的幫助。我們希望本文能對大家理解征地批文的法律性質(zhì)有所幫助。
有了征地批文，征地項目就一定合法嗎？

引用法規(guī)
[1]《土地管理法》 第45條
[1]《土地管理法》 第76條

二、征地批文與征地行為是否合法

凡遇征收必有補償，征地必有批文。在我國土地征收是非常普遍的一種現(xiàn)象。城市的發(fā)展也需要動用大量的土地，但征收土地要符合法律規(guī)定的程序，很多時候咱們判斷征地是否合法的最重要標(biāo)準(zhǔn)就是有無征地批文。那么，有了征地批文就可以說征地是合法的嗎?這其中的門道并沒有那么簡單。下面由拆遷律師團為大家做更深入分析。有征地批文就說明征地是合法的嗎，話不能這么說!有了征地批文，征地項目就一定合法嗎?答案是不確定的——至少有以下幾種常見的情況值得廣大被征收人注意。情況一，征地批文過期失效《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動失效。《國土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見》也規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效。據(jù)此，對于征地批文尾部的日期，被征收人應(yīng)特別予以關(guān)注。情況二，超越法定審批權(quán)限的“拆分審批”《決定》中還規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的審批權(quán)在國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府不得違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定下放土地審批權(quán)。嚴(yán)禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個建設(shè)項目用地拆分審批。也就是說，被征收人要看清征地批文的征地面積、性質(zhì)與審批主體是否相匹配，是否存在超越法定權(quán)限的問題?！安鸱謱徟钡哪康膭t在于規(guī)避國務(wù)院審批而試圖在省內(nèi)解決問題，這是為規(guī)定所明令禁止的。情況三，“未批先占”與“少批多占”《土地管理法》第76條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地……超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。此條即是對通常所說的“未批先占”和“少批多占”行為的法律責(zé)任規(guī)定，其直接責(zé)任人員將面臨黨紀(jì)、政紀(jì)處分直至被追究刑事責(zé)任。實踐中，這種“先上車后買票”的先斬后奏情形仍較為多見，故被征收人一定要注意審批的征地面積與實際的征地面積是否相吻合的問題。情況四，需警惕“以租代征”《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》規(guī)定，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。這種情形的出現(xiàn)意味著用地單位并沒有實際辦理征地審批手續(xù)，通常與村集體經(jīng)濟組織或村委會的違法行為相關(guān)。另一個被征收人普遍關(guān)心的問題是，征地批文如何才能看到呢?是否需要申請政府信息公開呢?根據(jù)政府信息“公開為原則，不公開為例外”的規(guī)定，市、縣級人民政府必須主動公開以下信息

1. 國務(wù)院或省級人民政府依法批準(zhǔn)用地的批復(fù)文件，即本文所述的征地批文;

2. 地方人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院批準(zhǔn)用地的文件（有變化的要表述變化前后情況）;

3. 征地告知書以及履行征地報批前程序的相關(guān)證明材料;

4. 市、縣政府用地報批時擬定的“一書四方案”;

5. 征地批后實施中征地公告、征地補償安置方案公告等有關(guān)材料。據(jù)此，征地批文是政府應(yīng)當(dāng)依職權(quán)主動公開的信息，如果農(nóng)民朋友們看不到，就說明征收方存在程序違法的可能。以上就是拆遷律師團對于征地批文相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答，通過分析我們可以知道，并不是說有征地批文土地征收就一定合法的。有了征地批準(zhǔn)只是可以征收土地，但在征地的過程中也要遵守相應(yīng)法律規(guī)定、按流程來征收，才合法有效。如果您遭遇了征地不合法的行為或者補償不合理的情況，建議您要警惕起來，積極通過法律途徑來維權(quán)。
有了征地批文，征地行為就一定是合法的嗎？

引用法規(guī)
[1]《土地管理法》 第76條

三、征收方?jīng)]有批文就征地合法嗎

專業(yè)分析

1.沒有征地批文屬于違法征地，但有了征地批文也不一定合法。

2.征地擬公告出來后，市、縣、區(qū)級人民政府組織相關(guān)部門對征地情況進(jìn)行調(diào)查，查清擬征地的權(quán)屬、地類、面積及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀情況，計算征地涉及的需要安置農(nóng)民的情況，擬定征地補償標(biāo)準(zhǔn)及人員安置方案，并由被征地村（居）委會、被征地農(nóng)民和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)簽字。

四、公司沒有征地批文但有征地批準(zhǔn)文是否合法？

專業(yè)分析

1.沒有征地批文屬于違法征地，但有了征地批文也不一定合法。

2.征地擬公告出來后，市、縣、區(qū)級人民政府組織相關(guān)部門對征地情況進(jìn)行調(diào)查，查清擬征地的權(quán)屬、地類、面積及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀情況，計算征地涉及的需要安置農(nóng)民的情況，擬定征地補償標(biāo)準(zhǔn)及人員安置方案，并由被征地村（居）委會、被征地農(nóng)民和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)簽字。

五、征地批文證明征地合法的文件

不一定合法，——至少有以下幾種常見的情況值得廣大被征收人注意其一，征地批文過期失效?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動失效;《國土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見》也規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效。據(jù)此，對于征地批文尾部的日期，被征收人應(yīng)特別予以關(guān)注。其二，超越法定審批權(quán)限的“拆分審批”?！稕Q定》中還規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的審批權(quán)在國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府不得違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定下放土地審批權(quán)。嚴(yán)禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個建設(shè)項目用地拆分審批。其三，“未批先占”與“少批多占”?！锻恋毓芾矸ā返?6條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地……超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。其四，“以租代征”需警惕?！秶鴦?wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》規(guī)定，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。這種情形的出現(xiàn)意味著用地單位并沒有實際辦理征地審批手續(xù)，通常與村集體經(jīng)濟組織或村委會的違法行為相關(guān)。

引用法規(guī)
[1]《土地管理法》 第76條