一、房屋買賣糾紛怎么辦，如何確定房屋買賣合同的效力

1、首先是雙方直接協(xié)商，這也是解決房地產(chǎn)糾紛的最常見途徑。房產(chǎn)交易中如果發(fā)生買賣合同糾紛導致自身權(quán)益受到侵害，購房者或者開發(fā)商可以采用口頭、書面等多種形式和對方直接溝通，提出存在的問題并商議解決方法。

2、求助消費者協(xié)會。一般來說購房者與開發(fā)商相對而言，購房者是處于劣勢的，所以出現(xiàn)糾紛的時候購房者吃虧的情況會稍多一些。因此當發(fā)生合同糾紛時，購房者可以向當?shù)氐南M者協(xié)會求助，搶他們作為中介從中調(diào)解，處理問題解決糾紛。

3、當前兩種方法均不奏效時，可以向仲裁委員會申請仲裁。不過申請仲裁的前提是雙方有仲裁協(xié)議。發(fā)生糾紛時受害一方就可以根據(jù)購房合同中的仲裁條款或者雙方另簽的仲裁協(xié)議向仲裁委員會提出申請，而且在仲裁委員會的仲裁結(jié)果對當事人雙方都有法律上的約束力。

4、最后一種途徑就是法律訴訟了。購房者通過協(xié)商、調(diào)解乃至仲裁都無法解決糾紛，就只有通過司法途徑，向當?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟解決問題。

二、房屋買賣合同法規(guī)定的房屋買賣是什么？

房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為

1出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價款；2房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；3房屋買賣合同的標的物為不動產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；4房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。

三、房屋買賣合同的主體有哪些

房屋買賣房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的房屋買賣合同。要實現(xiàn)標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，原則上出賣人和買受人都應(yīng)當是能夠享有標的物所有權(quán)的主體。但是，就出賣人而言，法律更多的是關(guān)注其能否將標的物所有權(quán)合法地移轉(zhuǎn)給買受人，能夠具有這一權(quán)利的主體就是合格的出賣人。從我國現(xiàn)行法的規(guī)定看，能夠合法移轉(zhuǎn)標的物所有權(quán)的主體除標的物的所有權(quán)人外，還包括以下幾種
（一）享有法人財產(chǎn)權(quán)的主體。我國《公司法》規(guī)定，公司對其財產(chǎn)享有法人財產(chǎn)權(quán)。盡管對法人財產(chǎn)權(quán)的含義理論上爭論頗大，但是，公司有權(quán)處分其財產(chǎn)并使該財產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移則是毫無疑問的。因而，公司能夠成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。同理，其他能夠依法處分其經(jīng)營管理范圍內(nèi)財產(chǎn)的主體，包括企業(yè)單位、事業(yè)單位、社會團體和機關(guān)，也同樣具有轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的出賣人資格。
（二）經(jīng)所有權(quán)人或法人財產(chǎn)權(quán)主體授權(quán)的人，如行紀人、代銷人等。在行紀房屋買賣合同中，行紀人根據(jù)委托人的委托，得以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，包括對委托人財產(chǎn)的出賣，故行紀人亦可成為非自己所有財產(chǎn)的出賣人。
（三）質(zhì)權(quán)人或留置權(quán)人。質(zhì)權(quán)人或留置權(quán)人依法占有用作擔保的標的物，在債務(wù)人不履行債務(wù)的時候，可以依法拍賣或者變賣標的物，因而他們也可以成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。抵押權(quán)人由于不能直接對標的物進行實物支配，因而不得直接拍賣或變賣抵押物，故其不能成為買賣抵押物的主體。
（四）人民法院。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，人民法院可以變賣扣押財產(chǎn)，以償還受損的當事人，因而也可以作為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。
（五）能夠適用善意取得效果的無權(quán)處分人。出賣人雖無處分權(quán)，但買受人如屬善意購買，且符合法律關(guān)于善意取得制度的規(guī)定條件，買受人仍能夠基于房屋買賣房屋買賣合同取得標的物所有權(quán)，無權(quán)處分的出賣人仍應(yīng)對買受人承擔房屋買賣房屋買賣合同項下的義務(wù)。